Земля, недвижимость, кризис. Из этих трех понятий только два постоянных, а последнее — преходящее.
История мировой экономики — череда взлетов и падений. Как показывает опыт, чем больнее падать, тем выше потом можно подняться. На кризисе и сразу после него поднимаются те, кто наиболее четко отслеживал тенденции стагнации и падения, сумев вовремя вложить деньги, сыграв на понижении. Кто лучше всех чувствует ситуацию на рынке недвижимости? Только тот, кто стоит в центре весов, уравновешивая желания и возможности продавца и покупателя. Риэлтор.
Ян Червеняк, риэлтор с четырнадцатилетним стажем и владелец риэлтерской компании «V.I.P. RealityExpres», отслеживает тенденции рынка с аналитическим спокойствием. И, как показывает жизнь, его прогнозы сбываются. Западные и восточные инвесторы уже не покупают все подряд, в надежде быстро перепродать и сорвать куш. На рынке осели просчитанные инвестиции, инвестиции-«многоходовки». И самые удачливые на сегодняшний день инвесторы — те, кто вкладывает средства в земельные участки.
Даже в условиях кризиса, до конца 2009 года, стоимость квадратного метра земли, пригодной к строительству, вырастет в цене с 2`% до 5 %. Землю скупают огромными участками. Причем не только и не столько для будущей перепродажи, сколько для коммерческого использования. И не только под дома и коттеджные поселки, но и под строительство альтернативных источников энергии. Например, для постройки ветряной электростанции и выработки 1 гигаватта энергии требуется три гектара земли. При этом инвесторы учитывают, что в таких проектах огромную долю первоначальных затрат берет на себя Европейский Союз, а на протяжении первых десяти лет этот бизнес имеет льготное налогообложение.
Вкладывать деньги в «чистую» недвижимость сейчас могут позволить себе по-настоящему расчетливые люди. Для них 2009 год станет годом будущего роста. Чехия — не Ирландия, и дефолт на государственном уровне ей не грозит. Падение цен на 20-30`% на вторичном рынке в сегменте панельных домов по Праге — не трагедия, а сигнал к освоению экономически прибыльных направлений.
По мнению господина Червеняка, элитное жилье и жилье в центре столицы в цене падать не будет. Продавцы предпочитают придержать продажу и дождаться лучших времен. Прага 1 и Прага 2, Прага 6, Градчаны и район Дейвице — это те самые «золотые» острова чешской столицы, где ожидать падения цен не стоит. Стагнация? Только кратковременная? Рост даже в кризис? Да! Если в середине прошлого года квартира на Вацлавской площади стоила 6,8 миллиона крон, то и в этом году цена аналогичная. Если кому-то удается выкупить элитное жилье «по-дешевке», то это, действительно, — удача, и, означает, что продавец попал в сложную ситуацию, когда срочно нужны деньги, и квартиру продают по цене «ниже рыночной».
Хороший пражский риэлтор все тонкости и нюансы рынка всегда расскажет покупателю. Просто продать и забыть о клиенте позволяют себе те, кто не планирует долго жить на рынке чешской недвижимости. Юридическое сопровождение — один из основных сервисов, так считает Ян Червеняк. При этом он с удовольствием говорит о налогообложении, гордясь тем, что странам-соседям по Европейскому Союзу еще очень далеко до того «минимального» порога, который есть в Чехии. Ежегодный налог на недвижимость в ЧР, действительно, невелик. У большинства владельцев квартир и домов он не превышает 5 000 крон в год и подлежит к уплате до 31 мая текущего отчетного периода. Если налог превышает 5 000 крон, то можно оплатить двумя равными частями, не позднее, чем 31 мая и 30 ноября текущего отчетного периода, или же всю сумму до 31 мая. При этом налоги, по меркам жителей стран СНГ, действительно смешные. При мне пан Червеняк набрал телефон бухгалтера и поинтересовался, сколько ему придется заплатить за небольшую дачку под Прагой в этом году. Дача действительно небольшая и используется для пикников и отдыха (80 м2, стоит на участке в 400 м2). Так вот, как заверил бухгалтер, 75 крон за год заплатить-таки придется. Для сравнения: 75 крон стоит отличный тирамису в центре Праги.
Налоговое законодательство в Чехии достаточно либерально и справедливо. Например, чем дальше от столицы, тем меньше коэффициент налогообложения. Клиенты, обращающиеся в риеэлторские компании, как считает Ян Червеняк, должны знать, что налогообложение будущей недвижимости зависит во многом от удаленности от Праги и от того, под какие цели недвижимость куплена. Для каждой категории есть свой коэффициент налогообложения. Например, в небольших поселках численностью до 1000 человек, коэффициент равен 1. А вот в больших городах-курортах, таких, как Франтишковы Лазни, Подебрады, Марианске Лазни, коэффициент налогообложения равен уже 3,5. Самый высокий налог платят жители Праги, где коэффициент населенности приравнен к 4.5. Однако, как гласит закон, даже внутри населенного пункта таблица коэффициентов может меняться. И те, кто купил наиболее элитное жилье в центре Праги, должны быть готовы к увеличению налогового коэффициента до 5. Этот коэффициент умножается на налоговые обязательства налогоплательщика для различных типов зданий, отдельных нежилых помещений и квартир, за исключением участков пахотной земли, земли под выращивание хмеля, винограда, садов и пастбищных лугов (это исключение действует с 1.1.2009).
Кризис, захвативший, без исключения, все страны мира, наводит панику лишь на тех, кто паникует. Предприимчивый человек, умеющий управлять своими активами, всегда найдет пути преумножить богатство. Так считает Ян Червеняк. И так развивается история испокон веков.
